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韩志国:关于征收房产税的政策建议

2018-07-11 19:18:03 来源:大律师网

  韩志国:关于征收房产税的政策建议

  高房价问题已经成为中国经济和社会运行与发展的一个重大隐患,民众的不满情绪正在蔓延。房价的持续上涨有三个方面的原因:

  一是过度释放的流动性必然催生资产泡沫,巨额游资到处炒,对社会的负面影响大于正面影响。

  二是土地财政与房价的轮番推动,80后都已经进入成家阶段,每年有将近1000万的大学生进入社会,城市化进程导致大量的农民进城,对城市住房的需求呈刚性状态。

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  三是随着人民生活水平的提高,再加上中国人特有的偏爱固定资产的特点,住房的需求也明显增加。造成房价暴涨的原因中有投机因素在起作用但不是最主要因素,也有人手中持有比较多的房产甚至还有大量的闲置房,这些都是在调控房价中需要认真考虑的。

  过去的几次调控房价之所以都不成功,主要是路子不对:趋势误判、政策误用、舆论误导。我最近多次到各地考察,感到房价仍有新一轮上涨趋势,如果不采取坚决与果断措施,房价再出现新一轮大涨甚至暴涨,那就会出现严重的经济与社会问题。流动性泛滥所导致的房价上涨是快速的,而建社会保障房的过程则十分缓慢,而且政府也不可能承担如此巨量的保障房建设。目前的调控措施几乎都是以慢打快,在短期内很难见效。我反复考虑并征求很多人的意见,觉得最值得重视的选项就是推出房产税。

  1、房产税在本质上是一种财产税,只能对具有完全意义的财产征收。过去我们对营业性住房征房产税,实际上征的是营业税而不是对房产本身征税;现在要对普通住房征房产税,在法律上存在障碍,因为我们的住房在本质上只是70年的“暂住证”,但作为调控房价的权益之计,我认为是可以推出的,只是不能把它作为普通税种,不能对所有住房普遍征收,这一点是推出房产税的基本前提。因此财政部与国税总局准备把房产税作为普通税种进行征收的方案不能采用,否则就把有房的与没房的人都得罪了。

  2、房产税的主要作用是增加住房的持有成本,因此房产税推出的主要目的有三个:一是逼出现有存量,存量部分不逼出来,只对增量部分征收,房价肯定下不来,因此上海的试点模式不能采用。二是加大投机购房成本,使他们对持有过多的住房投鼠忌器。三是从根本上改变市场和社会对房价走势的预期。因此,房产税可以考虑的征收原则是:一套房一律不征;二套房减征或不征,因为要建立小康社会不能不让人民有改善住房的需求,如果对改善性住房征税,要有豁免额度;三套房以上(包括三套房)倍征,并按套数提高税率,每年的税率也要不断提高,这样就把投机的力量和多余的存量房都逼出来了,市场的房屋供给会大大增加,房价的下调也就成必然趋势。

  3、房产税作为一个特殊税种,其税收不能作为财政收入,而要百分之百地用于廉租房建设(不要建经济适用房,经济适用房容易被用来寻租),这一条最为重要,有了这一条就赢得了民意和民心,千万不能把房产税的收入变成普通的财政收入。

  4、房产税的推出要全国一盘棋,不能搞试点,也不能五花八门,否则就会出现制度走偏,一旦房产税失效,那后果将不堪设想。下决心在全国统一推出能得到民心和民意支持的房产税在当前尤为重要,在这方面,前三条最为关键。

  5、房产税的征收要坚持从简原则,最核心的一点就是按户按套征收,不能重新测算和丈量每户的住房面积,也不能搞资产评估,否则就很难具有操作性。对人均住房不超过30平米的,可自行申报专业审查,按程序进行减免。

  6、房产税推出后,对高价房可不再进行限制,但凡是房屋销售价格超过城市平均房价的,开发商与购房者都将不再提供银行贷款。这样一来,高价房就完全由市场的真实供求来调节了。

  高房价问题是本届和下届政府都绕不过去的难题,不解决就会呈日益恶化趋势,越早解决越主动,越拖下去越被动。房价下跌不一定会引起经济下滑,因为可以促进中国形成一个健康的房地产市场。房价下跌也不一定会导致银行出现大量坏账,因为会有更健康的银行贷款流入健康的房地产市场。只要税制与税率设计合理,就不会引发大的问题。对有些问题要事先做好预案,防患于未然。由于流动性泛滥是房价暴涨的一个主要原因,因此尽快启动加息进程以全面回收流动性也应该尽快提上日程。

  根据我的分析与判断,高房价已经扼住了中国经济的喉咙,政策的选择空间已经非常狭小,而且很容易成为经济与社会问题的导火索。把房价压下来,一是赢得民心与民意,二是为经济发展和政策选择拓展空间,三是真正促进经济转型,建立起以消费而不是以投资为导向的经济增长模式和经济运行方式。

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(责编:王金雷)

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